Être non-résident et obtenir un crédit immobilier :
ce qu’il faut savoir !

Vous êtes non-résidents et vous projetez d’acheter un bien en France en utilisant un crédit immobilier, ce ne sera pas facile mais c’est réalisable. On vous dit tout pour que vous sachiez à quoi vous attendre et que vous mettiez toutes les chances de votre côté avec votre banquier.

L’impact de votre pays de résidence. Avant de trouver une banque acceptant de travailler avec les non-résidents, vérifiez que votre pays de résidence n’est pas sur la liste noire ou sur la liste grise des pays de l’UE.

Liste noire pays de l’UE : Fidji, Guam, Iles Caïmans, Îles Vierges américaines, Oman, Palaos, Panama, Samoa, Seychelles, Trinité-et-Tobago, Vanuatu.

Liste grise des pays de l’UE : Anguilla, Australie, Bosnie-Herzégovine, Botswana, Eswatini, Jordanie, Maldives, Maroc, Mongolie, Namibie, Sainte-Lucie, Thaïlande et Turquie

A noter : Les Émirats Arabes Unis ont quitté la liste des pays sur liste noire/grise en Octobre 2019.

L’objectif global de la liste de l’UE consiste à améliorer la bonne gouvernance en matière fiscale à l’échelle mondiale et à veiller à ce que les partenaires internationaux de l’UE respectent les mêmes normes que les États membres.
Le processus rigoureux de sélection des pays sert à évaluer qu’ils remplissent trois objectifs principaux.

  • Transparence : les normes internationales en matière d’échange d’informations sont-elles respectées ?
  • Concurrence fiscale équitable : Le pays a-t-il des pratiques fiscales dommageables ? 
  • Activité économique réelle : Le taux d’imposition du pays favorise-t’-il les structures fiscales artificielles ?

En résidant dans un pays de ces listes, il sera impossible pour vous d’entamer une relation avec une banque française.

Enfin et pour une raison différente, si vous êtes résident fiscal aux États-Unis, vos démarches seront difficiles (mais pas impossible). La plupart des banques françaises redoutant la règlementation fiscale américaine FATCA qui consiste à donner une entière transparence des comptes de leurs clients domicilés aux Etats-Unis ; nécessitant un gros travail de reporting et potentiellement de lourdes sanctions à la clé.

Si votre pays de résidence n’a pas encore été cité, vous gardez toutes vos chances pour obtenir un financement en France mais la route est encore longue.

Le crédit immobilier, un produit d’appel. Les taux directeurs bas pratiqués par la BCE (Banque Centrale Européenne) impactent à la baisse les taux d’intérêts et rendent le crédit immobilier de moins en moins profitable pour les banques. N’étant pas le produit le plus générateur de marge, les banques utilisent le crédit immobilier comme un produit d’appel afin d’attirer de nouveaux clients. Une fois client, vous domiciliez vos comptes avec vos revenus dans votre nouvelle banque, vous « consommez » des produits bancaires tels que carte bleue, épargne, assurance et c’est ce qui permet à la banque de retrouver un niveau de rentabilité acceptable.

Le non-résident, peu intéressant car peu rentable. Un non-résident ne va pas utiliser son compte bancaire en France avec la même intensité qu’un client résidant dans l’hexagone, il ne peut pas y domicilier ses revenus (bien qu’ils soient parfois plus élevés que les salaires français) et donc ne génèrera que très peu de marge pour la banque.
Bien souvent, la banque refusera l’entrée en relation sinon elles n’hésiteront pas à demander des contreparties supplémentaires ; il peut s’agir d’un déplacement en France pour une rencontre physique, de l’ouverture d’un compte courant, d’un livret d’épargne ou la souscription à l’assurance d’emprunt au sein de leur établissement.
Enfin, la banque pourra vous proposer deux options pour compenser le manque à gagner au niveau de la marge :

  • Un crédit avec un taux d’intérêt plus élevé que la moyenne des taux pratiqués sur le marché et avec un niveau d’apport conséquent
  • Un crédit avec un taux d’intérêt compétitif mais avec un nantissement dans les comptes de la banque d’une valeur entre 30% et 60% de la valeur du crédit demandé

La première étape pour la validation d’un dossier de crédit : la compliance. Le comité de la conformité a pour fonction d’analyser le risque potentiel de sanction judiciaire ou administrative pouvant être liées au non-respect des règles fixées par le CRBF (Comité de la règlementation bancaire et financière). L’origine des fonds et la constitution du patrimoine du client est vérifiée afin de s’assurer qu’il n’y a pas de liens avec le blanchiment d’argent, le trafic d’armes, de drogue, d’humains ou tout type de délits notamment dans les pays où existe un embargo.
Également face à un dossier de non-résident, les banques françaises sont confrontées à plusieurs difficultés. Les documents de garantie habituellement réclamés sont par exemple plus difficiles à contrôler. Les entreprises étrangères n’établissent pas forcément les bulletins de salaire comme en France, et ceux-ci sont parfois très (trop) succincts. Aussi, en cas de litige, les banques se retrouvent en position plus délicate. La mise en place de poursuites étant souvent incertaine en dehors du territoire.
Vous l’aurez compris, que vous déteniez un patrimoine financier très important ou que vous ayez de très bons revenus, si votre profil n’est pas validé par le comité de compliance, il n’y aura pas de suite positive avec la banque en question.

La seconde étape pour la validation d’un dossier de crédit : le comité de crédit. Il sera enfin question d’argent mais uniquement si vous avez signé un compromis, il n’y aura pas d’études si le projet n’est pas complètement engagé ! Le banquier va vous demander de fournir tous les éléments qui permettent de déterminer le « reste à vivre », c’est-à-dire l’argent dont vous disposez en soustrayant vos charges (impôts, loyers, crédits, pensions) de vos revenus (salaires, loyers perçus, dividendes, intérêts). Au final, on déterminera un taux d’endettement en intégrant vos mensualités si le crédit est accepté ; un taux d’endettement qui dépasserait les 39% serait refusé par le comité de crédit car jugé trop risqué.
Notons ici que ce processus est celui des banques dites de réseau, une approche différente dans l’analyse du profil peut être envisagée si vous êtes en discussion avec une banque privée qui vous proposera des structures de crédit différentes.
Si vous passez l’étape du comité de crédit, cela signifie que vous touchez au but, le plus dur est derrière vous.

La proposition commerciale et la finalisation du crédit. Le banquier vous fera alors parvenir une proposition commerciale avec les contreparties exigées. Certaines d’entre elles sont négociables à la marge et d’autres non, tout dépend de la banque qui sait qu’elle est en position de force car il est peu aisé de trouver plusieurs propositions quand on est non-résident.
Vous le savez, la banque est en recherche de marge et si elle vous fait une proposition c’est pour développer la relation commerciale à moyen-terme ; vous pouvez également lui faire des promesses de développement de business pour négocier les conditions du crédit même si c’est parfois difficile de contractualiser les choses, un gentleman agreement fera l’affaire.

En cumulant toutes les étapes on s’aperçoit que très peu de banques en France accepteront de financer votre projet et c’est aussi pour cela que l’appel à un courtier vous permettra non seulement de vous faire gagner du temps mais aussi de l’argent car vous bénéficierez de ses accords passés au préalable avec la banque. Chez WALDORF PRIVATE OFFICE le coût de notre service de financement est largement compensé par les gains que nous vous aurons permis de réaliser, temporellement et financièrement.

Un processus complet de crédit prend environ 10 semaines, c’est pourquoi il y a un délai de 3 mois entre le jour où la promesse de vente est signée et le jour de la signature de l’acte définitif, jour où vous devenez propriétaire. Anticipez la préparation des éléments qui pourraient vous être réclamés par la banque, cela vous fera gagner du temps et vous évitera un stress inutile dans la dernière ligne droite, surtout après ce parcours du combattant.

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