FRAIS, TAXES ET IMPÔTS LORS D’UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE EN FRANCE
Vous souhaitez faire un premier achat immobilier en France et vous êtes non-résident fiscal ? On vous récapitule l’ensemble des frais, taxes et impôts qui pourraient s’appliquer et nous vous les expliquons. Vous pourrez ainsi mieux définir votre budget afin que celui-ci tienne compte de l’ensemble des frais, qu’ils soient liés à l’acquisition ou à la détention.
1- Quels sont les frais pour devenir propriétaire ?
Les premiers frais qui sont à prendre en compte seront les frais liés à l’acquisition, certains sont obligatoires et d’autres facultatifs.
Les frais d’agence immobilière, facultatifs mais indispensables. Il n’est pas nécessaire de travailler avec un professionnel de l’immobilier pour acquérir ou vendre un bien en France. Cependant, depuis l’étranger, il apparaît comme indispensable de bénéficier de l’aide d’un professionnel qui vous partagera sa connaissance du marché, qui vous accompagnera dans votre projet en vous guidant sur vos droits et vos devoirs en toute confiance.
Les frais de transaction, appelés communément « frais d’agence » ne sont pas règlementés et sont différents entre tous les professionnels de l’immobilier. (Vous trouverez la règlementation liée au métier d’agent immobilier ici)
Cela ne coûte rien de comparer les barèmes tarifaires et les services proposés par chaque acteur du métier, choisissez ainsi la formule qui correspond le plus à vos attentes. Vous trouverez l’ensemble de nos services et honoraires sur notre page
Les frais d’acquisition, obligatoires et souvent incompris. Les frais d’acquisition sont les frais que l’acheteur règle le jour de la signature de l’acte de vente, ces frais sont à régler au notaire et s’ajoutent au prix d’achat du bien. Ils varient entre 2 et 3% du prix de vente pour l’achat d’un bien neuf et entre 7% et 10% pour l’achat d’un bien ancien. De quoi sont composés ces frais ?
Les impôts et taxes appelés droits d’enregistrement, ils sont versés directement au Trésor
Public et reviennent à l’état ou aux collectivités locales.
Les frais et débours, ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc…).
Les émoluments du notaire, ne faites pas l’erreur de penser que l’ensemble des frais représentent l’émolument du notaire, une petite partie (15% environ) est destinée à rémunérer le notaire pour son travail.
Pour plus d’informations concernant les frais d’acquisition, parcourez le site officiel des notaires.
2- Quelles sont les taxes pour un propriétaire ?
En France, il existe principalement deux taxes locales appelées taxe foncière et taxe d’habitation, mais selon votre situation vous pouvez être soumis à la taxe sur les logements vacants ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants.
La taxe foncière. Cette taxe est due chaque année par les propriétaires des biens bâtis et non bâtis (habitations, locaux industriels et commerciaux, terrains, etc…). La taxe foncière est calculée par l’administration fiscale en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux déterminés par les collectivités locales.
La taxe d’habitation. Cette taxe concerne tous les logements d’habitation (résidences principales et secondaires) et tous les occupants (propriétaires ou locataires). Cette taxe est calculée directement par l’administration fiscale en fonction de la situation de l’occupant au 1er Janvier de l’année d’imposition. Le montant dû est calculé en multipliant la valeur locative nette du bien immobilier par les taux d’imposition déterminés par les collectivités territoriales.
La taxe sur les logements vacants. Cette taxe concerne les propriétaires d’un logement inoccupé depuis au moins un an. Vous pouvez en être dispensés si vous répondez aux conditions suivantes :
Le logement nécessite des travaux d’au moins 25% de la valeur du bien et n’est pas habitable en l’état.
Logement vide car il attend un futur locataire ou futur propriétaire dans le cadre d’une mise en location ou dans le cadre d’une mise en vente.
Logement occupé pendant au moins 90 jours d’affilée
Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation
La taxe sur les logements vacants s’applique dans les zones tendues, mais dans certaines autres zones, c’est la taxe d’habitation sur les logements vacants qui peut s’appliquer. Rendez-vous sur le site de l’administration française pour savoir dans quelle zone se situe votre bien.
3- Quels impôts pour un propriétaire non-résident ?
L’imposition en France existe dès que vous générez des revenus, qu’ils soient sous forme de rémunération, de dividendes, issus de plus-value mobilière ou immobilière, de revenus locatifs etc…
Également, l’administration fiscale a créé un impôt qui se calcule selon la valeur de votre patrimoine immobilier.
Les revenus locatifs. Vous souhaitez louer votre bien et vous vous demandez comment seront imposés vos revenus. La fiscalité et l’imposition dépend de plusieurs éléments :
Location vide ou meublée
Montant de la location annuelle
Résident Union Européenne ou Hors UE
Durée totale de la location
Etc…
La location meublée est clairement plus avantageuse que la location vide car elle permet de déduire de votre revenu imposable meublé les frais liés à l’acquisition de votre bien qu’il soit neuf ou ancien, et permet également de déduire l’amortissement du mobilier et de l’immobilier, que ce soit en LMNP ou en LMP, ce qui vous assure de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
Depuis les dernières modifications appliquées au statut LMP, ce dernier est devenu encore plus avantageux avec notamment la possibilité d’être exonéré complètement sur la plus-value générée à la revente du bien (selon certains critères).
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L’Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI. C’est l’impôt qui a remplacé depuis quelques années l’ISF, l’impôts sur la fortune immobilière. Vous serez, en tant que non-résident, assujetti à cet impôt uniquement sur votre patrimoine français, sauf exonération, à partir du moment où celui-ci est évalué à 1,3millions d’euros ou plus. Vous trouverez ci-dessous le tableau des tranches d’imposition :
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine
Taux applicable
N’excédant pas 800 000€
0%
800 000€ à 1 300 000€
0,50%
1 300 000€ à 2 570 000€
0,70%
2 570 000€ à 5 000 000€
1,00%
5 000 000€ à 10 000 000€
1,25%
10 000 000€ et plus
1,50%
La déclaration IFI doit être faite en même temps que la déclaration de revenus (IR), soit par internet soit par courrier selon votre situation. WALDORF PRIVATE OFFICE peut vous aider à travers son service de gestion administrative si besoin d’aide.
La taxation de la plus-value immobilière, cela peut coûter cher. Si vous revendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté alors vous êtes normalement concernés, sauf exonération. On calcule d’abord la plus-value brute, puis la plus-value nette avant d’appliquer les taux d’imposition.
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition peut être augmenté :
des frais de notaires lors de l’achat soit environ 7,5% (forfait)
des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement soit au réel, soit au forfait à hauteur de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
La plus-value nette, c’est la plus-value brute après déduction des abattements pour durée de détention, selon le tableau ci-dessous :
Durée de détention
Taux d’abattement applicable
pour l’impôt sur le revenu
Taux d’abattement applicable
pour les prélèvements
Moins de 6 ans
0%
0%
De la 6 ème à la 21 ème année
6%
1,65%
22 ème année
4%
1,60%
23 ème à la 30 ème année
Exonération
9%
Au-delà de la 30 ème année
Exonération
Exonération
Le taux d’imposition applicable à la plus-value nette est alors le suivant :
19% au titre de l’impôt sur le revenu + surtaxe additionnelle de 2 à 6%
17,2% Prélèvements sociaux (CSG)
