LES ÉTAPES CLÉS DE L’ACQUISITION IMMOBILIÈRE EN FRANCE
L’acquisition d’un bien immobilier est un processus qui prend généralement trois mois en moyenne à partir du moment où vous avez formulé une offre qui a été acceptée par le vendeur. La durée peut être un peu raccourcie ou un peu plus longue que vous souscriviez un crédit ou non. Les étapes sont nombreuses et nécessitent de réfléchir en amont à certaines interrogations que vous rencontrerez lors de vos démarches. La règlementation française ne fonctionnant peut-être pas comme dans votre pays de résidence, il vaut mieux prendre le plus d’informations dès le départ pour éviter les surprises.
Définir votre projet (et votre budget). La majorité des questions sont à se poser en amont de vos démarches. Un professionnel du métier saura vous aider à préciser vos idées et à vous guider au préalable. Quel type de bien recherchez-vous ? Recherchez-vous un financement ? Connaissez-vous les impacts fiscaux liés à votre démarche ? Soyez évidemment le plus précis possible dans les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir, adresse, surface, mais pas seulement ! En effet, il est important de connaître les critères de l’appartement ou de la villa qui vous intéresse mais il faut aussi penser à son financement, notamment son budget. Un accord préalable d’une banque est un vrai plus pour démarrer et s’assurer de la réussite finale du projet. Enfin, renseignez-vous sur la fiscalité française, cela vous permettra de mieux déterminer les contours de votre projet, surtout si vous avez volonté de réaliser un investissement locatif !
Le choix du bien immobilier avant de formuler une offre d’achat. Nous y sommes, vous avez trouvé le bien qui vous ravît et pour lequel vous êtes prêts à formuler une offre d’achat. Assurez-vous tout de même de bien avoir obtenu tous les éléments, tels que :
Superficie précise du bien
Diagnostics immobiliers (Loi Carrez, DPE, amiante, plomb, termites, état des risques naturels, gaz, électricité, assainissement non collectif, mérule)
Le carnet d’entretien de l’immeuble pour vérifier l’état des parties communes
Récapitulatif des charges de copropriété et ce qu’elles comprennent
Travaux votés ou en projet de vote lors des dernières assemblées de copropriétaires
Montant des impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière)
Ces éléments sont importants et sont à prendre en considération, ils peuvent vous conforter dans votre choix ou, au contraire, vous faire changer d’avis.
Formuler une offre d’achat. Il suffit simplement de mentionner le nom de la personne physique ou morale émettrice de l’offre, son adresse et de mentionner le bien pour lequel l’offre est formulée. Il convient de rajouter le montant de l’offre, si cette dernière est soumise à une ou plusieurs conditions suspensives (obtention de prêt, accord de copropriété pour travaux spécifiques etc…) et la date limite de validité de l’offre.
A savoir, il est important de souligner que si une offre est acceptée et contresignée par un vendeur, elle l’engage définitivement à signer un contrat de vente. De la même manière, si une offre d’achat est formulée au prix de vente sans conditions particulières, le vendeur est contraint de l’accepter.
Côté acheteur, vous pouvez vous rétracter à tout moment en attendant la signature de la promesse de vente ou du compromis…
Signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente). Quelques semaines après l’acceptation de l’offre et après avoir choisi un notaire qui vous représentera dans votre démarche d’acquisition, vous devez signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Cette étape importante et préliminaire à l’acte de vente final est un engagement bilatéral entre le vendeur et l’acheteur. Les notaires des deux parties, qui se seront mis en relation en amont de cette signature pour préparer les documents, inscrivent l’ensemble des éléments obligatoires et des conditions convenues pour l’acquisition y compris les conditions suspensives.
Il convient lors de cette signature de compromis de verser sur le compte séquestre du notaire la somme de 5% à 10% du montant du prix de vente.
Cette somme sera alors déduite des frais de notaires à verser lors de la signature définitive (acte final) ; si les frais de notaires sont de l’ordre de 7,5% et que vous avez versé 5% il vous restera à verser 2,5%. Au contraire si vous avez versé 10%, le notaire vous restituera la somme de 2,5%. C’est le notaire qui détermine le pourcentage à verser lors du compromis, pour les acheteurs non-résidents c’est généralement 10%.
Si la vente est annulée car une des conditions suspensives que vous aviez inscrites dans l’offre s’est réalisée (refus du crédit par exemple), cette somme vous est remboursée. Également, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels il peut annuler la vente sans avoir besoin de se justifier.
Enfin, si l’acquéreur annule la vente une fois son délai de rétractation passé et qu’aucune condition suspensive ne lui permet de sortir de la vente, le montant est versé au vendeur en guise de dédommagement.
Vous pouvez noter qu’il est impossible pour le vendeur d’annuler la vente, mais l’acheteur est autorisé à le faire sous deux conditions :
Lors des 10 jours du délai de rétractation légal après la signature du compromis.
Si une condition suspensive lui permet de se rétracter, la plus fréquente étant celle liée à l’obtention d’un financement.
L’obtention du financement. Après avoir signé la promesse de vente, vous avez deux mois pour finaliser vos démarches liées au financement de votre projet. Cette durée peut apparaître longue mais le temps est en réalité compté ! Le meilleur conseil à vous donner est évidemment d’anticiper cette démarche auprès d’une banque ou d’un courtier afin d’obtenir un accord de principe comme évoqué dans la première étape.
Désormais, la banque peut finaliser votre dossier de crédit car la copie de la promesse de vente est un élément indispensable pour présenter le dossier au comité de crédit. Vous pouvez lire notre article sur l’obtention d’un crédit pour les non-résidents et les démarches qui sont liées.
Les étapes sont nombreuses, il faut obtenir un accord de crédit, ouvrir un compte courant, ouvrir un compte pour le nantissement (optionnel), réaliser les tests médicaux pour l’assurance emprunteur, éditer les offres de prêt et les renvoyer en respectant le délai légal. Ne perdez pas de temps !
Travail préparatoire à l’acte de vente. Pendant que vous réalisez vos démarches liées à l’obtention définitive de votre financement, le notaire que vous avez choisi prépare l’acte de vente en collaboration avec le notaire du vendeur, ainsi la signature se déroule au mieux le jour J.
Les formalités et les tâches à accomplir par le notaire sont nombreuses et les durées sont parfois incompressibles :
Vérification juridique du titre de propriété du vendeur
Demande du permis de construire et de l’assurance dommage-ouvrage pour les travaux effectués
Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour purger le droit de préemption de la mairie qui est prioritaire et peut décider d’acheter les biens aux conditions formulées dans le compromis. (Délai maximum de deux mois)
Vérification de la situation hypothécaire du bien
Demande auprès du syndic de copropriété d’un pré état-daté pour vérifier les travaux en cours et si le propriétaire vendeur est à jour dans le paiement de ses charges.
Vérification de l’état civil des partis
Vérification de la conformité des diagnostics et si ces derniers sont à jours
Demande d’un certificat d’urbanisme à la mairie.
La signature de l’acte de vente. C’est le rendez-vous final de votre projet à l’issue duquel vous pourrez obtenir les clés de l’appartement. Pour cela, lors d’un rendez-vous de signature avec le vendeur et le(s) notaire(s), ces derniers procèdent à la lecture de l’acte de vente. Au préalable, votre notaire vous aura envoyé l’acte sous forme de projet, et il vous aura fait parvenir le décompte des sommes à verser en amont pour finaliser la transaction en tenant compte du versement effectué lors de la signature du compromis. Il se sera également rapproché de l’office notarial de la banque qui aura accordé le financement pour l’obtention des fonds.
Après signature du document, vous êtes désormais le nouveau propriétaire, il vous est remis les clés et le titre de propriété sous la forme d’une attestation de vente électronique puis sous une forme originale quelques semaines après.
