LE RENDEMENT LOCATIF EST-IL NÉCESSAIRE POUR DÉTERMINER LA QUALITÉ D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Comment déterminer si votre investissement immobilier est un bon investissement ? Vous pouvez très bien faire confiance à votre sixième sens, ou au contraire, vous pouvez chercher autant que possible à mesurer la qualité de votre projet d’investissement immobilier à travers son rendement.
Le rendement locatif. C’est probablement l’indicateur le plus connu. Il permet de mesurer si un investissement immobilier dégage du profit mais donne-t-il une vision objective ? La réponse est : OUI … A condition de prendre en compte de manière précise l’ensemble des données qui peuvent augmenter les revenus ou les charges.
Le rendement brut. Vous avez sûrement déjà entendu parler du rendement brut, un simple calcul qui permet de rapporter rapidement la somme des loyers annuels sur le prix de l’appartement.
Formule du rendement brut :
((Montant du loyer mensuel x 12 mois) / Prix d’achat de l’appartement) x100
Il ne présente pas un grand intérêt car imaginons un appartement dont le loyer, relativement élevé, génère un bon rendement brut alors que les charges de copropriété et la taxe foncière sont écrasantes. Cela en ferait il un si bon investissement ? Oui, Non ? Il est nécessaire d’approfondir le calcul.
En effet, le but du rendement est de déterminer quelle somme d’argent revient au propriétaire une fois l’ensemble du processus de location considéré dans son ensemble.
Le rendement net. C’est la même formule que le rendement brut à laquelle on ajoute toutes les charges qui dégradent le revenu locatif, elles sont parfois nombreuses mais il est important de tout considérer pour que le calcul soit le plus juste possible.
C’est une fois que le résultat est obtenu que l’on peut comparer différentes opportunités sur le marché.
Formule du rendement net :
((Montant du loyer mensuel x 12 mois) – (frais et charges annuelles)) / (Prix d’achat de l’appartement + (frais d’acquisition et coût du crédit annualisés))
Les frais et charges annuelles à prendre en compte :
Assurance propriétaire non occupant
Charges de copropriété à la charge du propriétaire (une partie est imputable au locataire)
Taxe d’habitation
Taxe foncière
Frais d’agence pour la gestion locative
Coût d’ameublement annualisé (si location meublée)
Etc…
Frais d’acquisition de financement :
Honoraires agence immobilière annualisés
Frais de notaire annualisés
Montant des intérêts annualisés
Nous vous recommandons également de lisser sur une période donnée les frais exceptionnels qui ne doivent pas être comptabilisés que sur une année mais plutôt sur une période définie (frais agence, frais de notaires, meubles).
Veillez à toujours prendre en considération les mêmes types de charges pour que vos calculs soient comparables et ainsi déterminer le meilleur rendement.
Beaucoup d’investisseurs se satisfont d’un calcul de rendement net comme étant un des facteurs de décision pour leur projet. Il est vrai que ce dernier représente une bonne indication sur la rentabilité d’un investissement et le calcul est très rapide à effectuer.
Chez WALDORF PRIVATE OFFICE nous allons plus loin dans notre approche de l’investissement immobilier. Nous prenons en considération des variables supplémentaires que nous vous recommandons de suivre également pour ne rien laisser au hasard et vous structurer au mieux.
Le rendement net/net. Vous avez calculé un rendement net et vous pensez avoir trouvé le bien qui correspond à votre projet d’investissement. Prenez néanmoins le temps de faire quelques calculs supplémentaires pour vous assurer que votre choix est le bon.
Les derniers critères que nous vous recommandons d’intégrer dans votre réflexion sont :
Fiscalité appliquée à vos revenus locatifs (fonciers ou BIC) ?
Potentielle exonération d’une plus-value à la revente ?
Plus-value estimée à 5 ans,10 ans. (Préparez votre boule de cristal !)
Liquidité du bien lors de la revente
Risque de vacance locative
Prise en compte de la loi sur l’encadrement des loyers (biens en zone tendue ou à Paris)
Rendement sur votre nantissement en cas de financement par emprunt (en cas de nantissement)
Imposition des revenus locatifs. L’imposition est très variable concernant les revenus issus de locations, si le logement est vide ou s’il est déclaré meublé, si vous êtes résident fiscal en France ou à l’étranger, selon le montant des loyers perçus, etc… Il est nécessaire de faire une analyse personnalisée de votre situation pour pouvoir s’orienter vers le bon projet.
Potentielle exonération d’une plus-value à la revente. Selon votre profil ou selon le bien, vous remplissez peut-être un des critères d’exonérations de la plus-value immobilière ce qui est un avantage considérable dans une prise de décision puisque cela permet de réaliser des économies qui peuvent être conséquentes. Vous pourrez retrouver toutes les conditions d’exonérations ici
Plus-value estimée à 5 ans ou 10 ans. Personne ne sait à l’heure actuelle de quoi sera fait l’avenir et quelles seront les courbes de prix en France. C’est à chacun de se faire son propre avis et cette question renvoie à l’interrogation philosophique : le passé permet-il de définir l’avenir ?
Liquidité du bien lors de la revente. C’est un élément difficilement tangible mais qui reste important lorsque l’on parle d’investissement, vous devez être sûrs que lorsque vous souhaitez revendre votre bien au prix du marché dans les années à venir, il trouve un acheteur rapidement.
Risque de vacance locative. L’objectif est que votre bien soit loué sans période de vacance, si vous devez changer plusieurs fois de locataires cela vous en coûtera le manque à gagner mais également les frais d’agence qui viendront dégrader votre rentabilité.
Prise en compte de la loi sur l’encadrement des loyers. Vous pouvez retrouver tous les détails qui concernent l’encadrement des loyers loi ALUR /ELAN directement sur le site du gouvernement.
A Paris, la possibilité d’ajouter un complément de loyer aux appartements assujettis à la loi ALUR vous permettra d’optimiser vos revenus, encore faut-il pouvoir justifier de ce complément et qu’il soit accepté par le locataire.
Intérêts du nantissement. Nous avons vu dans l’article « Être non-résident et obtenir un crédit immobilier en France » qu’il était fort possible que votre banquier vous fasse une proposition de financement en contrepartie d’un nantissement placé dans les livres de la banque. Oui, mais à quel taux ? Cet argent placé génèrera un rendement qui devra vous permettre de minimiser le coût du crédit, il est donc important de le prendre en compte !
Évidemment, toute cette démarche nécessite d’être accompagné par des professionnels pour que votre structuration soit optimale et votre rendement, le meilleur possible.
Cependant, ayez cette ouverture d’esprit qui vous permettra de constater qu’un bon rendement en immobilier n’est pas forcément lié directement à l’immeuble mais à tout ce qui gravite autour.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez bénéficier de notre expertise ou consultez nos autres articles pour en apprendre davantage avant de faire votre offre.
